Ринок землі відкрито, але як набути чи захистити право власності на землю?

У попередній статті ми вели розмову про те, що саме передбачає новий закон про землю? Чи очікує українців ризик втратити землі сільхозпризначення через появу на ринку землі іноземних компанії і громадян?

Але тепер поговоримо про головні риси процедури набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення.         

Отже, новий Закон не передбачає єдиної процедури купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Він лише зазначає, що укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Закону. У цьому контексті Закон передбачає такі новації:

  •           По-перше, покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання  ним землі в певних розмірах. Перевірка здійснюється з використанням даних з відповідних держреєстрів. Якщо її результати засвідчили невідповідність встановленим вимогам, особі буде відмовлено у набутті права власності на ділянку чи посвідченні угоди. Однак, зауважу, шо Порядок такої перевірки відсутній і його затверджує Кабінет Міністрів України.
  •           По-друге, розрахунки за цивільно-правовими угодами щодо купівлі-продажу земель сільхозпризначення провадитимуться в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно буде відкрити власний рахунок у банку.
  •           По-третє, особа має документально підтвердити джерела походження коштів для купівлі земельної ділянки.

Тепер коротко щодо ціни на землю. Закон її не встановлює – це справа домовленості між покупцем та продавцем. Але, зауважу, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільхозпризначення не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку, яку проводить Держгеокадастр.

І, майте на увазі, якщо земельна ділянка знаходиться у вашому володінні менше 3 років, або в цьому році вже укладали договір купівлі-продажу нерухомого майна (іншої земельної ділянки, квартири, будинку тощо), то в такому випадку додатково сплачується податок з доходів фізичних осіб у розмірі 5% від оцінки земельної ділянки.

Що я раджу орендарям земельних ділянок?

Не варто хвилюватись з приводу ризика відчуження орендодавцем своєї земельної ділянки. Дія договору оренди не припиняється після зміни її власника. За виключенням випадку, коли в договорі оренди прописана така умова. Більше того, переоформлення документів оренди з новим власником не потрібна. Адже Закон передбачає, шо перехід права на ділянку буде відбуватись автоматично у  державних реєстрах і не вимагатиме додаткових дій з боку орендаря. Нагадаю, що орендар має переважне право на викуп ділянки, якою він користується. І землевласник зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати ділянку, її ціну та умови продажу. Ділянка продається іншій особі лише у випадку, якщо ця особа запропонує більш високу ціну. Також, не допускається внесення землі до статутного капіталу без згоди орендаря.

Дотримання цих вимог перевірятимуть нотаріуси (при посвідченні договорів про відчуження землі, дотримання переважного права тощо).

Підсумую. Безперечно, відкриття ринку землі є вагомою зміною у житті українського суспільства. Однак, на сьогодні перед аграрною економікою стоїть ряд невирішених проблем. Серед них – чи здатні селяни, за нинішніх умов, стати основними учасниками земельного ринку; чи дійсно необхідна участь іноземних громадян та їх інвестицій; хто і як в державі контролюватиме цей процес; якою буде подальша доля земельних ділянок, проданих сьогодні в такий спосіб та що принесуть національній економіці в цілому такі земельні новації?

Нажаль, зрозумілої відповіді на них немає.

 

 

Гаврилюк Марина, адвокат, адвокатського об’єднання «UNIMINDS»